Usufruto: como doar o imóvel ao filho, continuar morando nele e o que a lei exige

Doação com reserva de usufruto é você doar o imóvel ao filho no papel e continuar sendo dono na prática: mora, aluga, recebe a renda, e só entrega o controle de verdade quando morrer. O bem sai do seu nome, sai da lista que vai para inventário, e o imposto é pago uma vez, na doação, com a alíquota de hoje. É um dos instrumentos mais usados em planejamento sucessório no Brasil, e também um dos mais mal explicados: o vendedor de estrutura mostra a vantagem e esconde os limites. Este artigo mostra os dois lados, com a lei citada.

O que é usufruto e o que é nua-propriedade

A propriedade plena de um imóvel se divide em duas partes que podem ter donos diferentes: a nua-propriedade, o título formal, o nome no cartório, e o usufruto, o direito de usar o bem, morar nele e ficar com os frutos que ele gera, aluguel incluído (artigo 1.390 do Código Civil).

O usufrutuário tem posse, uso, administração e o direito de receber os frutos (artigo 1.394). Pode morar no imóvel ou alugá-lo para outra pessoa, mas não pode mudar a destinação econômica dele sem autorização expressa do dono, transformar a casa residencial num galpão comercial, por exemplo (artigo 1.399).

O usufruto de imóvel se constitui por registro no Cartório de Registro de Imóveis (artigo 1.391). Sem esse registro, no papel, ele não existe para terceiros.

Como funciona a doação com reserva de usufruto

O desenho é sempre o mesmo: numa única escritura, você doa a nua-propriedade ao filho e institui o usufruto vitalício em seu próprio favor. Na prática, o dia a dia não muda nada. Você continua na casa, continua recebendo o aluguel se alugar, continua pagando as contas. O que muda é o nome no registro do imóvel, que passa a ser do filho, com a anotação do seu usufruto gravada em cima.

Isso tira o bem da fila do inventário, porque ele já mudou de dono em vida. E, ao contrário de uma doação pura e simples, você não fica sem nada: mantém o controle real do imóvel enquanto viver.

Uma vantagem prática pouco falada: o doador que fica com o usufruto não é obrigado a dar caução ao donatário, a garantia que normalmente protege o dono contra um usufrutuário que não cuida do bem (artigo 1.400, parágrafo único).

Os limites que o vendedor de estrutura pula

Três regras do Código Civil que toda doação de ascendente para descendente precisa respeitar, doação com ou sem usufruto:

• É adiantamento de herança. A doação de pai para filho conta como adiantamento do que ele receberia por herança (artigo 544). Na hora do inventário, esse valor entra na conta da partilha entre os irmãos.
• Tem um teto. É nula na parte que exceder o que você poderia dispor em testamento (artigo 549). Havendo herdeiro necessário, cônjuge, filho, pai ou mãe vivos, essa parte livre é a metade do seu patrimônio (artigos 1.789 e 1.846). Doar a casa toda para um filho só, deixando os outros de fora, é motivo de ação judicial depois.
• Não pode doar tudo. É nula a doação de todos os bens sem reservar parte, ou renda suficiente, para a sua própria subsistência (artigo 548). Reservar o usufruto ajuda justamente aqui, porque garante que você continua com renda.

E tem o limite que pega mais gente de surpresa: o usufruto não é transferível por venda (artigo 1.393). Se você quiser vender o imóvel depois, precisa da assinatura do filho abrindo mão da nua-propriedade dele. Se ele não quiser, ou estiver em disputa de divórcio, ou tiver uma dívida com credor de olho no imóvel, a venda trava. Doar com usufruto resolve sucessão, não flexibilidade.

Quem paga o quê no dia a dia

A divisão de despesas está escrita na lei, e evita a maior parte das brigas de família:

• Usufrutuário paga: as despesas ordinárias de conservação e os tributos que incidem sobre a posse ou o rendimento do imóvel, isso inclui o IPTU (artigo 1.403).
• Nu-proprietário paga: reparações extraordinárias e as de custo alto, mais de dois terços do rendimento líquido de um ano (artigo 1.404, § 1º). Se o dono não fizer a reparação que é obrigação dele, o usufrutuário pode fazer e cobrar depois.

Quando o ITCMD é pago: na doação, não na morte

Esse é o ponto que mais gera dúvida, e a resposta está na lei. O fato gerador do ITCMD, na doação, ocorre na data da instituição do usufruto convencional ou da formalização do título de doação (artigo 151, inciso II, alínea “c”, da Lei Complementar 227/2026). O imposto nasce ali, uma vez, com a alíquota vigente naquele dia.

Quando o usufrutuário morre, o usufruto se extingue por força do artigo 1.410, inciso I, do Código Civil, e a propriedade plena se consolida automaticamente nas mãos do filho, que já era o nu-proprietário desde a doação. Não é uma nova transmissão a um terceiro, é o fim natural de um direito que a lei já sabia ter prazo de validade: a vida do usufrutuário. Por isso não entra na lista de fatos geradores do artigo 147 da LC 227, que fala em doação e transmissão causa mortis, não em extinção de usufruto por morte. Você paga uma vez, no começo, e não uma segunda vez, no fim.

A base de cálculo do imposto na doação é o valor de mercado do bem (artigo 152 da LC 227), mas cada estado decide como repartir esse valor entre o usufruto instituído e a nua-propriedade transmitida. São Paulo, por exemplo, tributa 1/3 do valor na instituição do usufruto e 2/3 na transmissão da nua-propriedade (Lei 10.705/2000, artigo 9º, § 2º, itens 3 e 4). Confirme o percentual na lei do seu estado antes de fechar a conta, porque a alíquota final some sobre esse valor repartido, dentro do teto de 8% que o Senado fixou.

Não confunda com ITBI

Doação não paga ITBI. O ITBI, imposto municipal, incide só sobre transmissão de imóvel por ato oneroso (artigo 156, inciso II, da Constituição). Doação é ato gratuito, entra na conta do ITCMD, que é estadual. Cartório ou prefeitura cobrando ITBI numa doação está cobrando o imposto errado, e vale reclamar.

Usufruto não substitui testamento

Ele resolve o imóvel que você doou, e só ele. O resto do patrimônio, a divisão entre os herdeiros e qualquer vontade que só produz efeito depois da sua morte continuam dependendo de testamento. Os dois instrumentos se complementam: usufruto tira o imóvel específico da fila do inventário agora, testamento organiza o que sobra para depois. A conta completa de quais instrumentos tiram bens do inventário, com o mesmo rigor de artigo por artigo, está em planejamento sucessório.

Quando vale a pena, e quando não vale

Vale para quem tem um imóvel específico, quer garantir que vai morar nele ou receber a renda dele até morrer, e quer evitar que esse bem fique parado esperando inventário. É simples, é barato perto de montar uma holding, e resolve exatamente esse problema.

Não resolve tudo. Não dá flexibilidade para vender sozinho. Não organiza patrimônio diversificado, vários imóveis, empresa, aplicação, isso é conversa de holding familiar, com a conta de ITBI, ITCMD e manutenção que ela exige depois da LC 227. E não muda a base do problema para quem tem patrimônio grande e mora num país que, no mesmo ano, ordenou progressividade no ITCMD e fechou a brecha da holding. Isso é outro degrau, e depende de onde você mora de verdade, não de qual instrumento usa dentro do Brasil.

Você é contador, advogado ou planejador patrimonial e monta esse tipo de estrutura para famílias com imóvel? A regra mudou de detalhe em 2026 e vale a pena revisar as escrituras antigas com o cliente, fale comigo.